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Guía 2026 Bajantes, tuberías y canalones Comunidades y particulares

Bajantes y tuberías de uralita: qué dice la ley y quién paga el cambio

Buena parte de los edificios españoles levantados antes de 2002 tiene las bajantes de fibrocemento con amianto, y casi todas han superado ya su vida útil. Esta guía explica cómo reconocerlas, por qué están reventando ahora, qué dice la ley, cuánto cuesta cambiarlas y quién lo paga, tanto en una comunidad de propietarios como si la vivienda es tuya entera.

Pedir presupuesto del cambio
30-40 años La vida útil técnica de una bajante de fibrocemento
Prohibido Lijar, cortar o taladrar el material para repararlo
Elemento común La bajante vertical es de la comunidad, no del vecino

Ve directo a lo tuyo

No sé si la mía es de uralita Cómo reconocerla por el color, el tacto y el sonido Acabo de ver una rota Qué hacer ahora y qué no tocar ¿Quién paga, la comunidad o yo? Comunidades de propietarios, vivienda propia y locales Quiero saber el precio Cuánto cuesta por vivienda y qué incluye

Bajantes, tuberías y canalones de uralita

Qué son, dónde están y por qué el mismo material tiene cuatro nombres

Las bajantes son las arterias del edificio: evacuan las aguas fecales y las pluviales hasta el alcantarillado. Hasta que el amianto se prohibió en España, en 2002, el material estándar para fabricarlas era el fibrocemento con amianto, lo que todo el mundo llama uralita. Bajante, tubos de uralita, tuberías de fibrocemento y canalón son, en la práctica, formas distintas de llamar a lo mismo.

Lo más común

La bajante general

La columna vertical que recorre el edificio por el patio de luces, por la fachada trasera o empotrada en una mocheta, esos falsos pilares de los baños y las cocinas. Recoge el agua de varias viviendas, y es la que más discusiones genera en junta.

Dentro de casa

Tubos de uralita y tuberías de fibrocemento

Los tramos horizontales que conectan el fregadero, el lavabo o el inodoro con la columna. Suelen ir empotrados en el suelo o escondidos tras un falso techo, y aparecen al reformar una cocina o un baño.

En la cubierta

Canalones y pluviales

Los canalones de recogida del tejado y las bajantes de aguas pluviales. Están a la intemperie, que es lo que más los degrada, y se confunden con facilidad con los de chapa porque suelen ir pintados.

Lo que casi nadie mira

Shunts y conductos

Los conductos de ventilación de cocinas y baños y los shunts de caldera. Son de fibrocemento en muchos edificios de los sesenta y setenta, y casi nunca entran en la conversación hasta que alguien los toca.

Si lo que tienes es una placa de cubierta y no un tubo, la página que te interesa es tejados de uralita. Y para entender por qué este material lleva amianto, qué es la uralita.

Cómo reconocer una bajante de uralita

Cuatro señales que se ven sin tocar nada, y la prueba del sonido

No todas las bajantes grises llevan amianto, pero casi todas las anteriores a 2002 sí. Estas son las señales que puedes mirar tú mismo antes de llamar a nadie.

Cómo reconocerlas a simple vista

  • Color: gris cemento característico, si no están pintadas.
  • Tacto: rugoso, frío y poroso, parecido a tocar una piedra. El PVC es liso y templado.
  • Uniones: abultadas, los llamados manguitos, hechas del mismo material o con bridas metálicas antiguas oxidadas. Nunca llevan codos de plástico liso.
  • Ubicación: patios de luces, fachadas traseras y empotradas en mochetas dentro de baños y cocinas.

La prueba del sonido

Si te quedan dudas, da un golpe suave con una moneda o un nudillo y escucha:

  • Cloc, cloc: suena hueco y vibra. Es PVC, material moderno y sin amianto.
  • Tac, tac: suena seco y sólido, como una maceta de barro. Es uralita, y lleva amianto.

Un golpe suave no libera fibras. Lo que no hay que hacer nunca es rascar, raspar o cortar un trozo para mirarlo de cerca.

Comparativa entre una bajante de fibrocemento con amianto, de aspecto gris y rugoso, y una bajante nueva de PVC insonorizado
Bajante de fibrocemento, la uralita de toda la vida, frente a una de PVC insonorizado. La diferencia de acabado se nota a simple vista.
Lo único que lo confirma del todo es un análisis. A simple vista no se distingue el fibrocemento que lleva amianto del que no, porque se siguió fabricando sin él después de 2002. La muestra la toma alguien con formación, y en cómo reconocer el amianto está el detalle de qué mirar en cada elemento.

¿Por qué revientan las bajantes antiguas ahora?

Treinta años de agua por dentro dejan el tubo como papel de fumar

Una bajante de uralita tiene una vida útil técnica de 30 a 40 años, y la mayoría de las que se instalaron en España durante el boom de los setenta y los ochenta ya la han superado. De ahí que estén fallando todas a la vez.

El efecto lija del agua

  • El paso constante de agua y residuos sólidos erosiona la pared interna del tubo año tras año.
  • Tras décadas de uso el grosor se reduce tanto que en los codos y las uniones queda fino como el papel de fumar.
  • Los gases de las aguas fecales, sobre todo el ácido sulfhídrico, atacan químicamente al cemento y lo vuelven poroso y quebradizo.
  • Por eso una bajante que parece entera por fuera puede estar deshecha por dentro.

El riesgo que no se ve

  • Cuando una bajante con amianto se fisura en un patinillo interior, el problema no son solo las humedades.
  • Libera fibras al aire, y ese aire entra en las viviendas por los conductos de ventilación, las rejillas y los falsos techos de los baños.
  • Es la diferencia entre una avería de fontanería y una de amianto: la primera moja, la segunda se respira.
Primer plano de una bajante de uralita rota, con la pared del tubo adelgazada y corroída por dentro
El paso del agua y los residuos desgasta el tubo por dentro hasta dejarlo extremadamente frágil.

Si quieres entender por qué las fibras son el problema y cuándo dejan de serlo, está explicado en los riesgos del amianto para la salud.

¿Has visto amianto en una bajante? Qué hacer

Lo primero no es llamar a nadie: es no tocarla

Hay amianto en bajantes de casi todos los edificios anteriores a 2002, así que verlo no es raro. Si la tuya está rota, fisurada, con el material deshilachado o con una humedad que la atraviesa, esto es lo que conviene hacer, por orden.

  • No la toques, no la tapes y no la lijes. Ni cinta americana, ni masilla, ni pintura por encima. Cualquier cosa que roce la superficie rota puede soltar fibras.
  • Si hay polvo o restos en el suelo, no barras ni aspires. Barrer los levanta y una aspiradora doméstica los devuelve al aire. Se humedecen con un pulverizador y se dejan quietos.
  • Ventila la zona si es interior y evita usar los desagües conectados a esa bajante en los pisos de arriba, para que no siga saliendo agua por la rotura.
  • Apunta la fecha y qué se vio. Si es un asunto de comunidad, tener documentado el estado y el día en que apareció importa cuando haya que discutir responsabilidades.
  • Si es una bajante comunitaria, avisa al administrador por escrito. Deja constancia de la fecha: a partir de ahí la comunidad está informada, y eso importa si más adelante hay que discutir responsabilidades.
  • Llama a una empresa inscrita en el RERA. Es la única que puede tocarla legalmente, y puede hacer un sellado provisional en condiciones mientras se organiza la obra.
¿Es una emergencia? Casi nunca. Una bajante de fibrocemento en buen estado, aunque tenga cuarenta años, no libera fibras: el amianto está atrapado en el cemento. El riesgo aparece cuando el material se rompe, se corta o se lija. Si está rota y en una zona de paso o en un patinillo que ventila a las viviendas, lo sensato es acotarla y no dejarlo pasar.

Si ya está rota, lo que corre es acotarla y que la vea quien puede tocarla. Con la provincia, el tipo de edificio y a cuántas viviendas sirve la bajante se puede concretar el plazo y qué permisos hacen falta.

Pedir plazo para una bajante rota

¿Se pueden reparar las bajantes de uralita?

El parche no solo está prohibido: es que tampoco funciona

Es la pregunta que más llega, y tiene dos respuestas que van en la misma dirección. El Real Decreto 396/2006 prohíbe cualquier operación de mantenimiento que implique manipular mecánicamente un material con amianto sin las medidas de contención adecuadas. Y aunque se pudiera, el parche no resuelve el problema.

  • Las abrazaderas obligan a lijar. Para que un parche o una abrazadera de reparación agarre, hay que limpiar y lijar la superficie del tubo, que es justo la operación que más fibras libera. Ningún profesional debería hacerlo.
  • El efecto dominó. La bajante vieja está tan frágil que, al apretar una abrazadera metálica para tapar una fuga, la presión suele romper el tubo medio metro más abajo. Una gotera se convierte en una inundación.
  • El encamisado tiene truco. Técnicamente se puede meter una manga de resina por dentro del tubo, y en una tubería recta funciona. El problema son las derivaciones, la Y que conecta cada vivienda: para abrir paso suele haber que romper la conexión antigua, y ahí se libera amianto y hay que aplicar el protocolo de retirada igualmente.
  • Y lo de fondo: una bajante que ya ha reventado por un sitio tiene el resto del tubo con la misma edad, el mismo desgaste y el mismo grosor perdido. Arreglar el punto que falla solo adelanta el siguiente.
La única solución legal, segura y definitiva es sustituirla entera por PVC. Y si la bajante está en buen estado y nadie la va a tocar, lo correcto no es repararla: es dejarla en paz, porque el amianto atrapado en el cemento no libera fibras.

Si la salida es cambiarla, lo siguiente es cuánto y cuándo. Con el número de viviendas a las que sirve la columna y la provincia sale un presupuesto cerrado, con el plan de trabajo y el certificado de gestión del residuo dentro.

Pedir precio del cambio completo

Normativa de las bajantes de uralita

Qué dice la ley, y desde cuándo

No hay una norma que hable solo de bajantes: lo que hay es el régimen general del amianto, que se aplica igual a un tubo que a un tejado, más la Ley de Propiedad Horizontal para decidir quién paga.

NormaDesdeQué establece
Orden de 7 de diciembre de 2001 2002 Prohíbe fabricar, comercializar y usar amianto en EspañaPor eso todo lo instalado después de esa fecha no lleva.
Real Decreto 396/2006 2006 Regula los trabajos con riesgo de amiantoObliga al plan de trabajo aprobado, a la inscripción en el RERA y a la formación específica de los operarios. Y prohíbe manipular el material sin medidas de contención.
Ley 7/2022 de residuos 2022 Obliga a los ayuntamientos a censar las instalaciones con amiantoY a planificar su retirada, con 2028 como objetivo para los edificios públicos.
Ley de Propiedad Horizontal y art. 396 del Código Civil Vigente Definen qué es elemento común y quién pagaEs lo que decide el reparto en una comunidad de propietarios.

Lo que no existe es una fecha tope general para un particular. La obligación se activa por el estado del material, no por el calendario, y eso es lo que explica el apartado siguiente.

¿Es obligatorio cambiar las bajantes de uralita?

Sí, pero no por tenerlas: por el estado en que estén

La respuesta corta es que hay que sustituirlas cuando acaban su vida útil o cuando están dañadas. Tenerlas en buen estado no obliga a nada por sí solo, y ese matiz es el que más confusión genera en las juntas.

  • Vida útil estimada: de 30 a 40 años. Las bajantes de los edificios anteriores a 1990 ya están muy por encima de ese plazo, así que en la práctica la mayoría está en el supuesto de sustitución.
  • Daño visible: obligación inmediata. Roturas, fisuras, material deshilachado o humedades que atraviesan el tubo. Ahí ya no es una cuestión de plazos.
  • Obra que la toca: obligación también. Si se reforma la cocina o el baño y hay que mover la tubería, no se puede cortar ni picar alrededor sin el procedimiento de amianto, y hacerlo sin empresa inscrita en el RERA es una infracción grave.
  • Edificio público: 2028. Es el objetivo que fija la Ley 7/2022 para que los ayuntamientos erradiquen el amianto de sus edificios.
Y hay una consecuencia práctica que conviene conocer antes de que pase. Cuando una bajante comunitaria da problemas de forma repetida y la comunidad lo sabe, dejar de actuar puede acabar costando más que la obra: por los daños que cause en las viviendas y porque las ayudas públicas exigen no haber empezado nada antes de solicitarlas.

Comunidad de propietarios: quién paga el cambio

La regla general es sencilla, y la excepción también

Es el punto de mayor conflicto en las juntas de vecinos. Lo resuelven la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil, que dejan claro que las bajantes son un elemento común del edificio. Si no hay comunidad de por medio, porque la vivienda es unifamiliar o la bajante sirve solo a un local, el reparto no se plantea: eso está más abajo.

Regla general: paga la comunidad

  • Si la rotura se debe a la antigüedad, a la falta de mantenimiento o al final de la vida útil del material, que es el caso de casi todas las uralitas, el gasto es comunitario.
  • Aunque la bajante pase por dentro de tu cocina o tu baño. Lo que hace comunes a los bajantes comunitarios no es dónde están, sino a cuántas viviendas sirven.
  • Incluye la obra de picar y reconstruir necesaria para llegar hasta ella, la de dentro de las viviendas también.
  • Se reparte por coeficiente de participación o a partes iguales, según establezcan los estatutos de la comunidad.

La excepción: mal uso privativo

  • Si se demuestra con informe pericial que la rotura la ha causado un vecino concreto, el coste recae solo sobre él.
  • Los casos típicos: una reforma en su baño en la que se golpeó la bajante, o tirar ácidos o escombros por el inodoro.
  • También son suyos los acabados de su vivienda más allá de dejar la pared enlucida: el alicatado, los muebles de cocina o la pintura, que se valoran aparte.

Antes de la junta conviene mirar los estatutos, porque en edificios con locales en planta baja es frecuente que tengan un reparto distinto para elementos que no usan.

¿Y si no hay comunidad? El caso de los particulares

En una vivienda unifamiliar, un chalet, un local con su propia bajante o una nave no hay junta, ni coeficientes, ni acuerdo que tomar: decide y paga el propietario. Lo que no cambia es nada de lo legal.

  • El procedimiento es exactamente el mismo. Empresa inscrita en el RERA, plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar y certificado de gestión del residuo al terminar. No hay una versión reducida del protocolo para obras pequeñas.
  • Lo que sí cambia es el tamaño del trabajo, y con él el precio por metro. Una bajante suelta no reparte el desplazamiento, el plan de trabajo ni el viaje al vertedero entre varias viviendas, así que ese tramo sale proporcionalmente más caro que el mismo tramo dentro de la obra de un edificio.
  • Y se gana en rapidez. No hay que convocar junta ni reunir mayorías, así que el calendario depende solo de la aprobación del plan de trabajo.
  • Las ayudas también llegan al particular. Las deducciones y las subvenciones de rehabilitación no son solo para comunidades: hay convocatorias abiertas a propietarios individuales, y están en las ayudas y subvenciones para retirar uralita.

Para llevarlo a la junta hacen falta un número y un calendario. Con las viviendas a las que sirve cada columna y la provincia se puede preparar el presupuesto desglosado por vivienda, que es como se vota.

Pedir presupuesto para la junta

El injerto de bajante: ¿comunitario o privativo?

Dos tramos, dos dueños, y una recomendación que ahorra dinero

El injerto es la pieza donde el desagüe de tu vivienda se une a la columna general, y como está justo en la frontera es donde más se discute.

Privativo: paga el propietario

  • El injerto o ramal que conecta tu inodoro, lavabo o fregadero con la bajante vertical principal.
  • Su mantenimiento y su reparación corresponden al dueño del piso, según la jurisprudencia actual.

Comunitario: paga la comunidad

  • La bajante vertical, el tubo principal que recorre el edificio de arriba abajo.
  • Todo lo que haga falta para sustituirla, incluida la obra dentro de las viviendas.
Lo inteligente cuando se cambia la bajante general. Que la comunidad asuma también la conexión de las Y de cada vecino, aunque sean privativas. Garantiza la estanqueidad del sistema nuevo, evita discusiones futuras si aparece una fuga en la unión entre lo nuevo y lo viejo, y sale más barato que volver más adelante piso por piso.
Y hay un motivo técnico que lo refuerza cuando la bajante es de fibrocemento. El injerto no se puede separar sin cortar la columna de amianto, y eso obliga al mismo plan de trabajo, al mismo procedimiento y a la misma empresa inscrita en el RERA que cambiar el tramo entero. En la práctica, discutir si el injerto es de uno o de todos suele costar más que incluirlo en la obra.

De la uralita al PVC insonorizado, paso a paso

Cómo es la obra por dentro, y qué es lo que marca el calendario

Una obra bien hecha dura entre dos y cuatro días por bajante, según la altura del edificio. Lo que más sorprende no es la obra, es la espera previa: el plan de trabajo hay que presentarlo y esperar a que lo aprueben.

  1. Antes de la obra

    El plan de trabajo y los avisos

    Se redacta el plan de trabajo y lo aprueba la autoridad laboral. Es lo que marca el calendario, y no se puede empezar sin esa aprobación. Después se protegen las zonas de paso, se sellan las ventanas cercanas y se avisa a los vecinos del corte de agua.

  2. Día 1

    Retirada controlada de la uralita

    Personal con equipos de protección y mascarilla FFP3 desmonta la tubería vieja por tramos, humedeciéndola antes para que no suelte polvo, y la embolsa al momento en sacas estancas etiquetadas. Es la parte que solo puede hacer una empresa inscrita en el RERA.

  3. Día 1 o 2

    Instalación de la bajante de PVC

    Se monta la bajante nueva. Conviene pedir PVC insonorizado, del tipo AR: el fibrocemento amortiguaba bastante el ruido del agua, y con PVC normal se oyen las descargas de los vecinos de arriba.

  4. Día 2 o 3

    Conexiones y prueba de estanqueidad

    Se conectan los desagües de cada vivienda a la bajante nueva con injertos estancos y se prueba el sistema entero para comprobar que no hay ninguna fuga antes de volver a cerrar la pared.

  5. Último día

    Albañilería y remate

    Se reconstruye la mocheta o la pared y se deja enlucida. Si hay que reponer azulejos o pintar, se valora aparte en el presupuesto: depende de cómo quede cada vivienda.

  6. Al terminar

    El certificado de gestión del residuo

    La comunidad recibe el certificado de gestión del residuo, con su número NIMA. Es obligatorio por ley, acredita que el amianto acabó en un vertedero autorizado y conviene guardarlo: es el documento que se pide si más adelante hay una inspección o se solicita una ayuda.

Cuánto cuesta cambiar una bajante de uralita

El precio se cuenta por tramos, no por metros

Cada tramo es el trozo de bajante que sirve a una vivienda: hasta tres metros, con su conexión y, si está empotrada, su picado de pared y su vuelta a tapar. Se puede pedir un tramo suelto, una columna entera o todas las columnas del edificio, y la cuenta se hace igual, sumando tramos: un bloque de cuatro plantas son cuatro tramos por columna, no doce metros. Y el presupuesto no es solo fontanería: incluye la gestión de un residuo peligroso, las tasas y la seguridad.

ConceptoPrecioQué entra
Por vivienda: retirada y bajante nuevaTramo de hasta 3 metros 700-800 € Desmontaje, la tubería nueva de PVC, el conexionado a cocina y baño, el transporte y el vertedero autorizadoEs la parte de amianto, la que hace la empresa inscrita en el RERA.
Por vivienda, todo incluidoLo anterior más la albañilería 1.350-1.600 € Añade picar la pared o la mocheta y volver a taparla con enlucido, y la medición ambientalSi hay que reponer azulejos, se valora aparte.
Picar y tapar, por vivienda 400-450 € Es la partida que separa un presupuesto barato de uno caroSi la bajante está vista, en un patio, esta partida desaparece.
Medición ambiental de fibras 195-550 € Por medición, y no siempre hacen faltaDepende de lo que diga la autoridad laboral al aprobar el plan.

Lo que dispara el presupuesto

  • Si está vista o empotrada. Una bajante de patio se cambia sin entrar en ninguna vivienda. Una empotrada en la mocheta de la cocina obliga a picar y reconstruir en cada piso, y esa albañilería puede acabar costando más que la parte de amianto.
  • El acceso. No es lo mismo poder trabajar con técnicas verticales, con cuerdas, que tener que montar un andamio tubular en el patio.
  • La legalización. El plan de trabajo ante la autoridad laboral y las tasas del vertedero autorizado van dentro del precio, y no son opcionales.
En un edificio entero el precio por vivienda baja, y en una bajante suelta sube. El plan de trabajo, el andamio y los viajes al vertedero son los mismos se cambie una columna o cuatro: en una comunidad de propietarios se reparten entre todas las viviendas, y a un particular con una unifamiliar le tocan enteros. Por eso cambiar las cuatro columnas de un bloque en una sola obra sale bastante mejor que ir piso por piso según van rompiendo, y por eso un tramo aislado se acerca al extremo alto de la horquilla. Para los precios de cubiertas, depósitos y el resto está la guía de precios de retirada de uralita, con el desglose partida por partida.

¿Cuánto costaría la tuya?

Con el tipo de edificio, cuántas viviendas sirve la bajante y la provincia basta para preparar un presupuesto cerrado, con el plan de trabajo y el certificado del residuo dentro.

Pedir presupuesto sin compromiso

Bajantes de uralita por provincia y municipio

Dónde se trabaja, y las páginas con el detalle de cada zona

El precio cambia de una provincia a otra sobre todo por la distancia al vertedero autorizado, y la normativa autonómica también varía. Estas son las zonas con página propia.

En la Comunidad de Madrid

MadridCapital y Comunidad Alcalá de HenaresCorredor del Henares AlcobendasNorte AlcorcónCorona sur CosladaCorredor del Henares FuenlabradaCorona sur GetafeCorona sur LeganésCorona sur MóstolesCorona sur ParlaCorona sur Torrejón de ArdozCorredor del Henares

En el resto de España

BarcelonaÁrea metropolitana y Vallès ValenciaProvincia SevillaProvincia CórdobaProvincia GranadaProvincia BurgosProvincia ToledoProvincia BilbaoVizcaya VitoriaÁlava San SebastiánGuipúzcoa

Si tu provincia no está en la lista, aquí está la cobertura completa. Y si lo que buscas son las ayudas, subvenciones para retirar uralita, comunidad por comunidad.

Preguntas frecuentes sobre bajantes de uralita

Las que más llegan, respondidas en la primera línea

¿Es obligatorio cambiar las bajantes de uralita?
Sí, cuando acaban su vida útil, estimada entre 30 y 40 años, o cuando están dañadas: rotas, fisuradas, con el material deshilachado o con humedades que atraviesan el tubo. Tenerlas en buen estado no obliga por sí solo, pero las bajantes de los edificios anteriores a 1990 ya están muy por encima de ese plazo. También es obligatorio sustituirlas si una obra va a tocarlas.
¿Cuánto cuesta cambiar la bajante de una uralita?
Entre 700 y 800 euros por vivienda la retirada con la bajante nueva de PVC incluida, y entre 1.350 y 1.600 euros con la albañilería de picar y tapar. Se cuenta por tramos y no por metros: cada tramo es el que sirve a una vivienda, de hasta tres metros, así que un edificio de cuatro plantas son cuatro tramos por columna. Se puede pedir un tramo suelto, una columna entera o todo el edificio, y en un edificio entero el precio por vivienda baja, porque el plan de trabajo y los viajes al vertedero se reparten entre todas.
¿Por qué está prohibida la uralita?
Porque lleva amianto, y las fibras de amianto respiradas provocan enfermedades graves de pulmón que tardan décadas en manifestarse. España prohibió fabricarla, comercializarla y usarla con la Orden de 7 de diciembre de 2001, en vigor desde 2002. Lo que ya estaba instalado no hubo que retirarlo de golpe, y por eso sigue habiendo tanta en los edificios.
¿Cuál es la normativa que regula las bajantes de uralita?
Tres normas, cada una para una cosa. La Orden de 7 de diciembre de 2001 prohíbe el amianto desde 2002. El Real Decreto 396/2006 regula los trabajos con riesgo de amianto y obliga al plan de trabajo aprobado y a la inscripción en el RERA. Y la Ley 7/2022 de residuos obliga a los ayuntamientos a censar las instalaciones con amianto. Quién paga en una comunidad lo deciden la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil.
¿Se puede reparar una bajante de uralita en vez de cambiarla?
No. El Real Decreto 396/2006 prohíbe manipular mecánicamente el material sin medidas de contención, y poner una abrazadera obliga a lijar la superficie para que agarre, que es la operación que más fibras libera. Además no funciona: el tubo está tan frágil que al apretar la abrazadera suele romper medio metro más abajo, y el resto de la columna tiene la misma edad y el mismo desgaste.
¿Quién paga el cambio de bajantes en una comunidad?
La comunidad, cuando se trata de la bajante vertical que da servicio a varias viviendas, aunque pase por dentro de una casa. Es un elemento común según la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil, y se reparte por coeficiente de participación o a partes iguales según los estatutos. La excepción es que un informe pericial demuestre que la rotura la causó un vecino concreto, por una reforma o por tirar ácidos al inodoro: entonces paga él.
¿El injerto de la bajante es comunitario o privativo?
La jurisprudencia actual distingue dos tramos. El injerto o ramal que conecta el desagüe de tu vivienda con la bajante vertical principal se considera privativo, y su mantenimiento corresponde al propietario del piso. La bajante vertical, el tubo principal que recorre el edificio, es un elemento comunitario. Ahora bien, cuando se sustituye la bajante general conviene que la comunidad incluya también los injertos de cada piso: evita fugas en la unión entre lo nuevo y lo viejo y sale más barato que volver después.
¿Cubre el seguro de la comunidad el cambio de bajantes?
El seguro multirriesgo suele cubrir los daños que causa la rotura (pintura, muebles mojados, techos de escayola), pero la sustitución de la tubería en sí, que es el origen de la avería, suele estar excluida cuando la causa es la antigüedad o la falta de mantenimiento. Y casi ninguna póliza estándar cubre el sobrecoste de la retirada de amianto. Conviene revisar las condiciones particulares antes de contar con ello.
¿Es obligatorio cambiar todas las bajantes a la vez?
No, si no están rotas no hay obligación de cambiarlas todas de golpe, pero sale mucho mejor. Al hacer el edificio entero se reparten los costes fijos (el plan de trabajo, el transporte, las licencias y el andamio) entre todas las viviendas, y el precio por vecino baja bastante respecto a ir cambiándolas una a una conforme van rompiendo, que es lo que acaba pasando.
¿Tengo que dejar entrar a los obreros a mi casa?
Sí. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de permitir la entrada a la vivienda para hacer las reparaciones necesarias en elementos comunes. Si un vecino se niega a abrir para cambiar una bajante comunitaria y con ello se agrava la avería, puede responder de los daños añadidos que cause el retraso.
¿Qué hacer mientras esperamos la obra si hay una rotura?
No tocarla ni taparla con cinta, porque eso puede liberar más fibras. Ventilar bien la zona si es interior, no barrer ni aspirar los restos, y evitar usar los desagües conectados a esa bajante en los pisos de arriba para que no siga saliendo agua. Si la rotura es importante, una empresa inscrita en el RERA puede hacer un sellado provisional en condiciones mientras se tramita el plan de trabajo.
¿Cómo saber si la bajante tiene amianto?
Por la edad del edificio, que es la pista más fiable: si es anterior a 2002, la bajante original será de fibrocemento. Por el aspecto, gris cemento, de pared gruesa y tacto rugoso y frío, con uniones abultadas del mismo material. Y por el sonido: seco y sólido al golpearla con una moneda, frente al hueco y vibrante del PVC. Confirmarlo del todo solo lo hace un análisis de laboratorio, y la muestra la toma alguien con formación: nunca hay que rascar ni cortar para mirarlo.
¿Puede cambiarla un fontanero normal?
No. Aunque el trabajo se parezca al de una fontanería corriente, en cuanto hay fibrocemento con amianto solo puede hacerlo una empresa inscrita en el RERA, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral y operarios con formación específica. Un fontanero sin esa inscripción no puede ni cortar el tubo, y hacerlo es una infracción grave.
¿Hay ayudas para cambiar las bajantes?
Sí, en buena parte de las comunidades autónomas, normalmente dentro de los programas de rehabilitación de edificios. Casi todas exigen no haber empezado la obra antes de presentar la solicitud, así que conviene mirarlo antes de encargar nada. El detalle por comunidad está en ayudas y subvenciones para retirar uralita.
Tengo una casa unifamiliar, ¿necesito lo mismo que una comunidad?
Sí. El procedimiento legal es idéntico: solo puede retirarla una empresa inscrita en el RERA, hace falta un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar y se entrega el certificado de gestión del residuo al terminar. No existe una versión reducida del protocolo para obras pequeñas. Lo que cambia es que decide y paga una sola persona, sin junta ni coeficientes, y que el precio del tramo sale proporcionalmente algo más alto, porque el desplazamiento y el viaje al vertedero no se reparten entre varias viviendas.
¿Es lo mismo una bajante de uralita que un tubo de fibrocemento?
Sí. Uralita era la marca más conocida del fibrocemento en España y acabó dando nombre al material. Bajante de uralita, tubo de fibrocemento, tubería de amianto y canalón de uralita son, en la práctica, formas distintas de llamar a lo mismo: cemento con fibras de amianto moldeado en tubo.

¿Te queda alguna duda con tu bajante?

Sirve igual para una comunidad de propietarios que va a cambiar las columnas de todo el bloque que para un particular con una sola bajante. Con el número de viviendas a las que sirve y la provincia se puede dar un número cerrado y decirte qué permisos hacen falta. Si está empotrada o es de patio cambia bastante la cuenta, así que decirlo ayuda.

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